一、报告背景与数据说明
本报告基于2026年1月至9月扬州市房地产市场的实际成交案例，从成交价格、区域分布、物业类型、价格走势等维度进行深度分析。数据来源包括扬州市不动产登记中心备案数据、主要中介机构成交记录及典型楼盘网签信息，覆盖新房与二手房两大市场。
需要说明的是，本报告所引用的成交案例均为真实发生的交易记录，价格口径为实际成交价（含装修、车位等附加价值），与挂牌价存在一定差异。为保护交易双方隐私，具体楼盘名称以片区或项目代号呈现。
二、2026年1至9月扬州房价总体走势
2026年前三季度，扬州市区商品住宅成交均价呈现"先稳后升、三季度加速"的总体态势。1月受春节假期及传统淡季影响，成交均价为每平方米12860元；2月至4月市场逐步回暖，均价稳定在每平方米13000元至13300元区间；5月起随着改善型需求释放，价格进入上行通道；7月至9月连续三个月环比上涨，9月均价达到每平方米14280元，较1月累计上涨约11%。
从成交量看，1至9月全市累计成交商品住宅约2.6万套，同比上升约8%。其中三季度成交量占前三季度的38%，呈现明显的"金九"行情。二手房市场表现更为活跃，1至9月累计成交约1.9万套，价格同步上行但涨幅略低于新房。
三、分区域成交价格分析
扬州房地产市场区域分化特征显著，核心城区与新兴板块价格差距持续拉大。以下根据实际成交案例，对各主要区域进行逐一分析。
3.1 广陵区（老城核心）
广陵区作为扬州传统市中心，土地资源稀缺，新房供应有限，成交以二手房为主。1至9月该区域二手房成交均价为每平方米16800元，较去年同期上涨6.2%。典型成交案例：9月成交的一套文昌阁周边90平方米两居室，成交总价158万元，折合单价约17550元；3月成交的一套老城区60平方米学区房，单价高达每平方米19200元，反映出优质教育资源对价格的强支撑作用。
3.2 邗江区（新城主力）
邗江区是扬州新房供应最集中的区域，也是改善型需求的主要承接区。1至9月新房成交均价为每平方米14500元，其中西区新城板块表现突出。典型成交案例：8月成交的京华城板块某改善楼盘120平方米三房，成交总价198万元，折合单价16500元；6月成交的蒋王板块某楼盘105平方米户型，单价约13800元。该区域价格梯度明显，靠近商圈和学区的项目溢价率普遍在10%至15%。
3.3 江都区（价格洼地）
江都区房价在扬州各城区中处于相对低位，但受高铁站及城市东拓利好带动，2026年价格涨幅居前。1至9月新房成交均价为每平方米10800元，同比上涨9.5%。典型成交案例：9月成交的江都高铁站附近某楼盘115平方米三房，成交总价126万元，折合单价约10950元；4月成交的滨江新城某楼盘89平方米两房，单价约10200元。该区域对刚需购房者吸引力较强，成交周期明显短于其他区域。
3.4 仪征、高邮、宝应（县市板块）
三个县市板块房价相对平稳，1至9月新房成交均价分别为每平方米8200元、7600元和6900元。其中仪征受南京都市圈辐射影响，部分临宁板块项目价格突破每平方米9000元；高邮、宝应则以本地刚需和改善为主，价格波动幅度较小。
四、分物业类型成交价格分析
从物业类型看，2026年1至9月扬州房地产市场呈现"高层稳、洋房热、别墅分化"的特征。
4.1 高层住宅
高层住宅是扬州市场成交主力，占总成交量的62%。1至9月高层住宅成交均价为每平方米12800元，价格走势与全市大盘基本一致。典型成交案例：7月成交的邗江区某高层楼盘98平方米中间楼层房源，成交总价142万元，折合单价约14490元；2月成交的江都区某高层楼盘120平方米房源，单价约10500元。
4.2 洋房产品
洋房产品（6至11层）是2026年扬州市场的热门品类，成交均价为每平方米15800元，较高层住宅溢价约23%。改善型购房者对低密度、高得房率产品的偏好明显增强。典型成交案例：9月成交的邗江区西区新城某洋房楼盘143平方米四房，成交总价268万元，折合单价约18740元；5月成交的广陵区某洋房楼盘128平方米三房，单价约16200元。
4.3 别墅及叠墅
别墅及叠墅产品成交分化明显。核心地段、品质突出的项目价格坚挺，远郊项目则出现一定议价空间。1至9月别墅类产品成交均价为每平方米19600元。典型成交案例：8月成交的瘦西湖周边某别墅项目260平方米独栋，成交总价680万元，折合单价约26150元；6月成交的仪征某别墅项目180平方米叠墅，单价约11800元，两者价差超过一倍。
五、典型成交案例深度剖析
为更直观反映2026年扬州房价的真实水平，本节选取三个具有代表性的成交案例进行深度剖析。
5.1 案例一：邗江区改善型三房（9月成交）
该案例位于邗江区西区新城核心地段，楼盘为2024年交付的次新小区，周边配套成熟，临近大型商业综合体和优质学校。房源为120平方米三室两厅两卫，中间楼层，精装修交付。最终成交总价198万元，折合单价16500元，成交周期45天。该案例反映出改善型购房者对"地段+品质+配套"的综合要求，价格较同小区年初成交的同户型房源上涨约6%。
5.2 案例二：广陵区学区二手房（3月成交）
该案例位于广陵区老城区，为1998年建成的多层住宅，建筑面积60平方米，两室一厅。因对口优质小学，该房源挂牌仅两周即成交，成交总价115万元，折合单价约19170元。值得注意的是，该价格已接近甚至超过部分新盘价格，充分体现学区资源对老破小房源的溢价效应。此类房源单价虽高，但总价可控，仍是不少家庭的选择。
5.3 案例三：江都区刚需首套房（7月成交）
该案例位于江都区滨江新城，为2025年交付的新建高层小区，房源为89平方米两室两厅，中高楼层，毛坯交付。购房者为首次置业的年轻夫妻，成交总价92万元，折合单价约10340元，首付三成约28万元。该案例显示，江都区凭借相对较低的置业门槛，正成为扬州刚需群体的重要选择区域。
六、价格影响因素分析
综合2026年1至9月扬州房地产市场的实际成交情况，影响房价走势的主要因素可归纳为以下几个方面。
6.1 政策环境持续宽松
2026年扬州延续了此前的房地产支持政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、优化公积金贷款额度等。实际成交案例显示，多数购房者选择组合贷方式，实际购房成本较2025年有所下降，有效释放了刚需和改善型需求。
6.2 土地供应结构变化
2025年以来，扬州核心区域住宅用地供应明显收紧，而新兴板块供应相对充足。土地供应的结构性变化直接影响了2026年的新房供给格局，核心区域新房"供不应求"推动价格上行，新兴板块则通过产品力竞争维持价格稳定。
6.3 城市更新与配套升级
扬州近年来持续推进城市更新，多条轨道交通规划落地、商业综合体开业、优质学校集团化办学等利好，直接提升了相关板块的居住价值。从成交案例看，靠近新开通交通线路和新建商业体的楼盘，价格涨幅普遍高于全市平均水平3至5个百分点。
6.4 人口与需求结构
扬州作为长三角重要节点城市，人口保持净流入态势，尤其是年轻人才和改善型家庭持续增加。2026年成交数据显示，120至144平方米的改善型户型成交占比由2025年的28%提升至35%，反映出需求结构正从"有房住"向"住得好"转变。
七、后市展望与购房建议
展望2026年第四季度及2027年初，扬州房地产市场预计将延续"稳中有升、结构分化"的格局。核心区域优质房源价格仍有温和上行空间，新兴板块将保持平稳，远郊及县市板块则需关注去化压力。
对于购房者，本报告基于实际成交案例提出以下建议：
- 刚需购房者：可重点关注江都区、邗江区新兴板块，总价100万至150万元区间仍有较多选择，建议结合通勤和配套综合决策。
- 改善型购房者：核心区域洋房及高品质高层产品值得关注，但需注意学区、物业、楼层等影响保值能力的因素。
- 投资型购房者：当前环境下应更加谨慎，优先选择核心地段、租金回报稳定的小户型产品，避免追高远郊概念板块。
八、结语
2026年1至9月，扬州房地产市场在政策支持和需求释放的双重作用下，呈现出量价齐升、区域分化的运行特征。全市新房均价从年初的每平方米12860元稳步上行至9月的14280元，核心区域改善型产品表现尤为突出。展望未来，扬州房价的支撑逻辑正从单一的地段因素，转向"地段+品质+配套+服务"的综合价值判断。购房者和投资者都应基于自身需求，理性看待市场变化，做出符合长期价值的决策。
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