京东产发冲刺港股，引入顶级机构增强市场信心

京东智能产发股份有限公司（简称：“京东产发”）日前递交招股书，准备在港交所上市。

当下，京东集团旗下有多家上市企业，包括京东集团、京东健康、京东物流、京东工业。其中，2025年12月，京东工业刚刚在港交所上市，发行价为14.1港元，全球发售2.11亿股，扣非发行应付上市费用1.51亿港元，募资净额为28.27亿港元。

首先，京东产发具备清晰的产业定位与高成长性资产组合，作为现代化基础设施开发与管理平台，京东产发已形成覆盖物流园、产业园、数据中心及光伏新能源等多元业态的资产网络。截至2025年9月底，其资产管理规模达1,215亿元，总建筑面积2710万平方米，拥有259个物流园和20个产业园，展现出强大的资产沉淀能力与运营效率。尤其值得注意的是，其客户结构已从京东体系内逐步外溢至宝马、永辉超市、本来生活等外部优质企业，服务行业多元化显著提升抗周期能力。这种“轻重结合、内外协同”的商业模式，既依托京东生态获得稳定基本盘，又通过市场化拓展打开增长天花板，契合港股投资者对可持续现金流与资产增值潜力的双重期待。

其次，财务表现呈现显著改善趋势，为IPO估值提供有力支撑。 尽管京东产发2023年、2024年分别录得18.29亿和12亿元的账面亏损，但剔除非经常性或非现金性影响，其经调整净利润已由2023年的2.61亿元跃升至2025年前9个月的8.23亿元，同期经调整EBITDA稳定在36亿元以上。亏损主要源于早期大规模资产投入及公允价值变动等非现金因素，而非经营性失血。2025年前9个月营收同比增长21%，毛利增长19%，而净亏损大幅收窄，显示其已进入“收入增长-成本优化-利润释放”的良性轨道。叠加手握26.7亿元现金储备，公司具备较强抗风险能力与后续扩张动能，为港股发行定价奠定坚实基础。

第三，京东集团通过分拆实现资本效率最大化，同时保留控制权以维持战略协同。 拟议分拆后，京东集团仍将持有京东产发超50%股权，确保其作为子公司的战略一致性。此举一方面可盘活千亿级基础设施资产，通过REITs、基金平台及IPO多渠道实现资产证券化，提升整体ROE。另一方面，引入高瓴、红杉中国、华平等顶级机构股东，不仅增强市场信心，也为未来跨境资本运作预留空间。值得注意的是，京东产发已成功设立多只基金并推动一只公募REITs上市，显示出成熟的资本循环能力，这正是投资学中正向反馈机制的典型体现。

可以说，在当前全球资本重新聚焦实体经济与数字基建的背景下，京东产发有望成为港股市场稀缺的“智能基础设施运营商”标的，京东或将再添一家具有长期价值的上市公司。